Günümüzde arsa yatırımı en çok kazandıran yatırım araçlarından bir tanesidir. Bununla birlikte yapacağımız arsa yatırımınıdoğru bir şekilde yapmadığımız takdirde telafisi güç sonuçlar doğurabilir. Yani arsa yatırımı doğru alınmazsa en riskli yatırımlardan biri olur. Doğru bir arsa yatırımının 3 ayağı vardır. Bunlar tapu müdürlüğü, kadastro ve belediyedir. Bu üçünden de doğru bilgileri almadıkça arsa yatırımı yapılmamalıdır. Şimdi bunları sırasıyla inceleyelim;

Tapu Müdürlüğü

Öncelikle arsa alırken arsanın sahibinden veya satıcısından, arsanın tapusunu göstermesi istenmeli, eğer bu mümkün değilse tapu bilgileri istemelidir. Satıcının kimliğini ibra etmesi istenmeli, satıcı ile tapu sicilinde arsanın sahibi olarak görünen kişinin aynı kişi olup olmadığı kontrol edilmelidir. Aksi halde dolandırıcılığa müsait hale gelinmiş olunur.

Arsa tapusunu teyit ettikten sonra tapu sicilinde arsanın ya da arazinin metrekaresi kontrol etmemiz gerekmektedir. Satıcının belirttiği metrekare ile tapudaki metrekare ölçümü karşılaştırılmalıdır.Arsanın sahibinin tek bir kişi mi yoksa birden fazla kişi mi olduğu yine tapudan öğrenilebilir. Eğer tapuda oran belirtilmişse arsa birden fazla kişiye aittir. Bu tarz ‘’hisseli parsel’’ arsalar ve araziler, müstakil arsalara oranla daha düşük değere sahiptir. Çünkü belirli işlemlerde üzerinde tek başına tasarruf edebilmek için diğer maliklerin de onayı gerekebilir. Yani hisseli bir arsayı satmak istediğimiz zaman zaman o arsa üzerinde diğer hisse sahiplerinden onay alınması gerekmektedir.

Tapu kütüğünde kontrol edilmesi gereken diğer bir husus da, tapu sicilindeki şerhler hanesidir. Yani arsanın ya da arazinin üzerinde haciz, ipotek, intifa veyahut şufa (önalım) hakkı olup olmadığı öğrenilmelidir. Çünkü bu haklar, niteliği itibari ile üstün haklardır. Arsa satın alındıktan sonra örneğin üzerinde haciz varsa, haczeden arsayı sattırıp alacağını tahsil edebilir. Bu yüzden satın alınacak arsanın üzerindeki bu tür sorunlar alım işleminden önce giderilmesi gerekmektedir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler veya yabancı ülkelerde o ülkelerin kanunlarına tabi olarak kurulmuş tüzel kişi ticaret şirketleri için özel şartlar bulunmaktadır. Bunları mevcut yasalar nezdinde yabancı şahıslarla ilgili hususları inceleyip buna göre karar verilmelidir.

Kadastro

Kadastro bölümünden satın alınacak arsada herhangi bir problem var mı yol cephesinde bir kısıtlama var mıgibi soruların cevaplarını öğrenebilirsiniz. Bu bilgiler çok önemlidir. Örneğin 200 metrekarelik arsanın yola 50 metrekare terki olduğunu öğrenebilirsiniz sonradan.

Parselin topografyası(eğimi vb.), zemini, köşeli parsel olup olmaması, arsanın sosyal çevresi, hastane ve okul gibi hizmet alanlarına yakınlığı, caddelere olan çıkışı, imar planı doğrultusunda izin verilen inşaat alanı (taks ve kaks) gibi saymakla tükenmeyecek faktörler de göz önünde bulundurulmalıdır.

Bütün bunlar için kadastro müdürlüğünden aplikasyon belgesi talebinde bulunun veyahut bu isle uğrasan serbest harita ve kadastro mühendisi ile irtibat kurunuz. (resmi aplikasyon belgesi için kadastro müdürlüğüne gitmek zorunludur. bunun için arsanın sahibinin başvurusu gereklidir. Serbest çalışan mühendis böyle bir zorunluluk istemez.)

Böylelikle size burası diye gösterilen yerin, tapusuna göre, gerçekte de ayni yer olup olmadığını anlamanız mümkündür.

Belediye

Öncelikle internet üzerinden online olarak satın alınacak arsa ile ilgili birçok resmi bilgiye ulaşabilirsiniz Örneğin TKGM’nin internet/mobil uygulaması üzerinden arsanın ada/parsel numarasını sorgulayarak arsanın metrekaresini yakındaki yerlere mesafesini, bazı belediyelerin resmi internet sitelerinde bulunan cbs uygulamalarına girerek arsa hakkında emsal ve yapılacak inşaatla ilgili niteliklere ulaşabilirsiniz.

Arsa alırken dikkat edilmesi gerekenler den bir diğer de imar durumudur. Arsanın imar planı öğrenilmelidir. İmar planında nitelik bilgisi çok önemlidir. Burada tarla, zeytinlik, bağ vs. gibi bilgiler yazıyarsa burası imarsız arazi olarak nitelendirilir. Buraya küçük bakıcı evi vs. yapılabilir. İmar planı, arsanın bağlı bulunduğu belediye veyahut bayındırlık ve iskan müdürlüklerinden öğrenilebilir. Örneğin satıcı arsanın 10 katlı binaya uygun olarak imar edildiğini söyleyebilir. Ancak gerçekte söz konusu arsa 2 katlı binaya uygun olabilir, sit alanı olabilir, ormanlık alan olabilir. Arsanın çevresinin de imar planı önem taşır. Sanayi alanı olabilir, ticaret alanı olabilir, ulaşım ağı yapılacak olabilir… Bu hususlar arsanın değerinin artıp, azalmasında rol oynamaktadır.

Özellikle 2B ve zılliyet hakkı ile satılan arsalara dikkat etmek gerekmektedir. 2B arsa satışlarında tapu’nun üstünde şerh gözükmese bile mutlaka ama mutlaka karayollarından sorgulatılması ve arazinin 5-10 vb yıllık yol genişleme planı içinde olup olmadığı öğrenilmelidir.

Son olarak şunu belirtmemiz gerekir ki arsa alırken konu hakkında herhangi bir bilgiye sahip değilseniz öncelikle yukarıda belirttiğimiz hususları kontrol etmeli ve profesyonel bir yardım almanızı tavsiye ederiz.